Українська земля у власності: товар чи халепа?

Скоро в Україні буде відкритий ринок сільськогосподарських земель. Адміністративна реформа перетворює Кам’янське на районний центр, а розбудови промисловості невідомо скільки чекати. Можливо, мешканцям Кам’янського доведеться пильніше придивитись до землі, як до засобу виробництва чи до товару.

Автор: Валентин Фіголь.

Забрати землю в науковців

Нещодавно Верховна Рада проголосувала в першому читанні за законопроект, яким пропонується змінити правила розпаювання земель державної та комунальної власності.

Законопроект №3012-2 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо забезпечення права працівників державних сільськогосподарських підприємств, установ, організацій на одержання земельної частки (паю)» був прийнятий в першому читанні 13 липня 2020 року.

Автори проекту з парламентської фракції «Слуги народу» вважають, що зараз механізм приватизації державних та комунальних земель сільськогосподарських підприємств недосконалий.

Наразі в країні близько 500 державних с/г підприємств. Лише в підпорядкування Національної академії аграрних наук знаходиться 271 установа. У тому числі 125 державних підприємств дослідних господарств. Багато з цих підприємств є збитковими. Їх утримання приносить лише додаткові витрати з бюджету країни. Набагато вигідніше, вважають народні депутати, буде знайти для цих земель власника, який зацікавлений у збільшенні прибутку з гектара та який орендуватиме землю офіційно. 

Більш того, паї зможуть отримати ті, хто був позбавлений такої можливості та не має ділянки. Нові власники, відповідно, зможуть обробляти свою ділянку самостійно, здавати в оренду або ж продати після зняття мораторію у 2021 році.  

Планується ввести новий порядок приватизації земель державних с/г підприємств.

При приватизації підприємства його ділянки мають розподілятися наступним чином. До 40% має розподілятися між працівниками державного с/г підприємства та пенсіонерами, які там працювали, а також між працівниками державних і комунальних закладів соціальної сфери (освіта, культура, охорона здоров’я).

Площу ділянки, яку передаватимуть одному працівнику, має бути у розмірі середнього паю по району. А для працівників закладів соціальної сфери площа паю не має перевищувати 2 га.

Ще 20% мають бути передані у власність учасників бойових дій для ведення особистого селянського господарства. Площа однієї ділянки не може перевищувати 2 га.

Отримати ділянку можуть всі представники вищевказаних категорій за умови, що до цього вони не отримували ділянок і не мають паїв.

Не менше 40% (які залишились) мають бути передані в оренду на торгах. Але якщо саме підприємство підлягає приватизації, то землі, які залишилися після розподілу, передаються в оренду на 50 років господарству, у яке перетворюється підприємство.

При ліквідації підприємства несільськогосподарські землі передаються до комунальної власності територіальних громад.

Не підлягають приватизації: заболочені землі, землі, на яких розташовані родовища корисних копалин загальнодержавного значення, землі під полезахисними лісовими смугами, господарськими шляхами, прогонами та польовими дорогами.

Як отримати свій шматок землі

Статтею 121 Земельного кодексу України визначено, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності.

Земельну ділянку можна отримати в таких розмірах:

-для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;

-для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;

-для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара;

-для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;

-для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.

Приватизувати можна кожен вид ділянки один раз.

Стаття 122 Земельного кодексу України чітко визначає повноваження органів щодо передачі земельних ділянок у власність:

-сільради, міськради мають право надавати земельні ділянки у власність для всіх потреб у межах населених пунктів;

-районні держадмінстрації – для дачного будівництва за межами населених пункті;

-Держгеокадастр – землі сільськогосподарського призначення для всіх потреб за межами населених пунктів.

Спочатку треба знайти вільну земельну ділянку, самостійно можливо за посиланням: http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta на Публічній кадастровій карті,  обравши в населеному пункті, чи за ним, вільну земельну ділянку, яка вас зацікавить.

У статті 118 Земельного кодексу України повністю описано процедуру отримання земельної ділянки у власність. Зокрема, першим кроком у цій справі є подання до відповідного органу (сільської, міської ради, райдержадміністрації тощо) клопотання (заяви).

У клопотанні зазначаються:

-цільове призначення земельної ділянки;

-її орієнтовні розміри (відповідно від цільового призначення)

-до клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки.

Зробити такі графічні матеріали можна самостійно, зайшовши на ту ж саму публічну кадастрову карту і виділивши маркером ту ділянку і у тому місці, що ви собі підшукали.

Орган самоврядування розглядає клопотання протягом місяця та дає дозвіл на розробку проекту землеустрою або надає мотивовану відмову.

Якщо ж впродовж 30-денного терміну ви не отримали жодної відповіді, вступає в силу принцип мовчазної згоди. Зокрема, у статті 118 Земельного кодексу України сказано: якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання  орган не надав дозволу на розроблення проекту землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то зацікавлена особа у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє орган місцевого самоврядування.

До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Наступний крок – виготовлення проекту землеустрою землевпорядником.

Згідно із статтею 186-1 Земельного кодексу, Ви маєте змогу самостійно подати проект землеустрою на погодження в управління Держгеокадастру, або це здійснює сам землевпорядник, про що домовляються на етапі укладання договору.

Після узгодження проекту землеустрою з Держгеокадастром, узгоджений проект землеустрою потрібно передати до органів місцевого самоврядування з клопотанням про його затвердження. Суть цього затвердження полягає в тому, щоб орган, який передає земельну ділянку, переконався, що заява подавалась на цю земельну ділянку, проект і узгодження зроблені теж на цю ділянку.

Реєстрація ділянки в Держреєстрі прав на нерухоме майно – заключний етап отримання землі у власність.

Податок на пай – халепа для одноосібників

В Україні планується запровадити податок на земельні паї. Відповідний законопроект «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо детінізації виробництва сільськогосподарської продукції» №3131 зареєстрували ще 27 лютого 2020 року. В червні його включили до порядку денного. А податковий комітет ВР рекомендував прийняття документу за основу.

За словами авторів законопроекту, сьогодні в Україні існує тіньовий ринок оренди земель. І за оцінками експертів він становить 28% від загальної площі сільськогосподарських земель або близько 12 млн га з 42 млн га с/г земель України. При цьому в офіційній оренді перебуває близько 25 млн га с/г земель.

У 2019 році обсяг тіньової оренди с/г земель в Україні складав від 19 до 69 млрд грн. При цьому втрати бюджетів всіх рівнів від недоотримання податків та інших платежів становлять 6-22 млрд грн на рік.

Ще одна проблема — приховування деякими виробниками реально отриманих доходів від реалізації власної с/г продукції та уникнення їх оподаткування.

З цих причин автори законопроекту пропонують ввести поставлене податкове зобов’язання (ППЗ), рівне для всіх власників та користувачів земельних ділянок с/г призначення. Воно має стимулювати орендодавців обробляти свою землю та сплачувати податки або ж офіційно оформляти відносин оренди та праці.

За даними Держгеокадастру, земельні паї має близько 7 млн українців. Середній пай — 4 гектари (це майже 6 тис грн податку за рік за земельний пай). Близько 4,5 млн власників паїв є одноосібниками. Це значить, що вони обробляють пай самостійно. Решта паїв здається в оренду.

Починаючи з 2014 року кількість одноосібників зростає. Власники відмовляються здавати землю в оренду та обробляють її самі.

Економіст Київської школи економіки Олег Нів’євський говорить, що цей законопроект приведе до витіснення дрібних фермерів з їхньої землі великими агрокомпаніями. Адже селян змусять позбуватися землі, утримувати яку багатьом стане невигідно.

«Великі підприємства платять мінімум податків завдяки спрощеній четвертій групі оподаткування. Це близько 300 гривень з гектара єдиного податку, який замінює собою два податки: земельний і податок на прибуток», — говорить Нів’євський.

Якщо законопроект буде прийнятий в поточній редакції, то він просто витіснить одноосібників. На додаток, після того як вступить в дію закон про зняття мораторію, багатьом буде краще продати землю. Обробляти її самостійно, чи просто утримувати буде не вигідно.

Адже якщо ви маєте свій пай, але не обробляєте його та не здаєте в оренду, то податок платити все одно потрібно.

Не сплачувати податок можуть лише фізичні особи, що є власниками або постійними користувачами земельних ділянок із сільськогосподарськими угіддями, розміри яких не перевищують норми безоплатної приватизації для ведення садівництва (до 0,12 гектара), будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара), для індивідуального дачного будівництва (не більше 0,10 гектара). А також для ведення особистого селянського господарства, проте не більше 0,5 гектара.

За приблизними підрахунками фахівців, мінімальний податок становитиме 1500 гривень за гектар. Пам’ятаємо, що середній пай по Україні — 4 га. Тобто, якщо ви маєте пай, але не знаєте його в оренду чи не сплачуєте податків з прибутку, то податок складе близько 6 000 гривень на рік.